16.09.2017 Vormerkung einer Rechtsänderung
Rückauflassungs-Vormerkung - Jurkusch untersucht die Sicherung von Auflassungsansprüchen
Kurznachricht zu "Die Löschung von Rückauflassungs-Vormerkungen - Novation und Extension, Kongruenz und Konfusion" von Dipl.-RPfleger Volker Jurksch, original erschienen in: ZfIR 2017 Heft 16, 569 - 571.

Kurznachricht zu "Die Löschung von Rückauflassungs-Vormerkungen - Novation und Extension, Kongruenz und Konfusion" von Dipl.-RPfleger Volker Jurksch, original erschienen in: ZfIR 2017 Heft 16, 569 - 571.

Jurkusch weist einleitend darauf hin, dass die Vormerkung nach § 883 BGB ein Sicherungsmittel sui generis ist. Sie sichert den schuldrechtlichen Anspruch eines Berechtigten auf Verschaffung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück oder an einem grundstücksgleichen Recht (z.B. Erbbrauchrecht). Die häufigste Verwendungsart ist die Vormerkung zur Sicherung des Auflassungs- oder Eigentumsverschaffungsanspruchs aus einem Kaufvertrag gem. §§ 433 Abs. 1, 873, 925 BGB. Diese Vormerkung ist - so der Autor weiter - im Grunde unproblematisch: Sie wird nach Abschluss des Kaufvertrags für den Käufer im Grundbuch eingetragen und kurze Zeit später Zug-um-Zug mit der Umschreibung des Eigentums auf ihn wieder gelöscht. Im nächsten Abschnitt setzt sich der Autor mit der Rückauflassungs-Vormerkung auseinander. Diese kommt vielfach bei Eltern-Kind-Verträgen zur Anwendung. Hier übertragen Eltern ihren Grundbesitz bereits zu Lebzeiten auf ihre Abkömmlinge und vereinbaren gleichzeitig einen bedingten Rückübertragungs-Anspruch für den Fall, dass ein unerwünschtes Ereignis eintritt (u.a. Vorversterben des Abkömmlings, Vermögensverfall des Abkömmlings, Verarmung des Schenkers). Jurkusch weist darauf hin, dass auch diese Rückübertragungs-Ansprüche durch eine Vormerkung abgesichert werden können. Bis zum Zeitpunkt der Eintragung der Rückauflassung im Grundbuch sind die Anspruchsinhaber gem. § 888 BGB aufgrund der Vormerkung gegen unliebsame Verfügungen des Verpflichteten geschützt.

Jurkusch setzt sich im nächsten Abschnitt mit der Löschung der Vormerkung auseinander. Er macht deutlich, dass sich Probleme nach dem Versterben der Vormerkungsberechtigten ergeben können. Auflassungsansprüche und damit auch Vormerkungen, die diese sichern, sind im Grundsatz vererblich. Daher erlischt die Vormerkung grundsätzlich nicht mit dem Tode der Berechtigten. Sie geht vielmehr gem. § 1922 BGB auf die Erben der vormaligen Berechtigten über. Der Autor legt im Folgenden dar, dass etwas anderes nur gilt, wenn der gesicherte Anspruch als "höchstpersönlich" oder "nicht vererblich" vereinbart wurde. Jurkusch zeigt auf, dass wegen der Akzessorietät der Vormerkung bei dieser Vertragsgestaltung mit dem Tode des Anspruchsinhabers nicht nur der Anspruch erlischt, sondern auch die Vormerkung gegenstandslos wird, da sie nichts mehr sichert. Der Autor stellt ferner die Entscheidung des BGH vom 26.11.1999 (Az.: V ZR 432/98) dar, wonach eine Auflassungsvormerkung mit einem neuen Anspruch unterlegt werden darf (sog. Novation), wenn der bisherige erloschen ist, z.B. durch eine Vertragsaufhebung oder einen wirksamen Rücktritt. Ausführungen zur vereinfachten Löschung bilden den Abschluss des Beitrags. Dabei arbeitet der Autor heraus, dass eine Möglichkeit zur Erleichterung der Löschung der Vormerkung in der Erteilung einer postmortalen Löschungs-Vollmacht gem. §§ 164, 167 BGB für den Grundstückseigentümer besteht. Ferner kann die Vormerkung selbst auf die Lebzeit des Berechtigten gem. § 188 BGB befristet werden.

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.