13.11.2017 Mietverhältnisse über Grundstücke
Fehlende Identität von Vermieter und Veräußerer - Lang und Hauff kommentieren die Entscheidung des BGH vom 12.07.2017 zur analogen Geltung von § 566 Abs. 1 BGB
Kurznachricht zu "Anwendungsfall des § 566 Abs. 1 BGB analog bei fehlender Identität von Vermieter und Veräußerer - Anmerkung zum Urteil des BGH vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16" von RA/Notar Prof. Dr. Thomas Lang und Claudia H ...

Kurznachricht zu "Anwendungsfall des § 566 Abs. 1 BGB analog bei fehlender Identität von Vermieter und Veräußerer - Anmerkung zum Urteil des BGH vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16" von RA/Notar Prof. Dr. Thomas Lang und Claudia Hauff, LL.M., original erschienen in: ZfIR 2017 Heft 21, 729 - 734.

Nach dem Urteil des BGH vom 12.07.2017 (Az.: XII ZR 26/16) ist § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 22.10.2003, Az.: XII ZR 119/02). Lang und Hauff machen zu Beginn ihrer Entscheidungsanmerkung deutlich, dass der BGH die Frage geklärt hat, ob § 566 BGB, der einen Übergang des Mietverhältnisses vom Vermieter auf den Erwerber kraft Gesetzes vorsieht, eine Identität zwischen Vermieter und Veräußerer erfordert. Diese Frage wurde in der BGH-Rechtsprechung bisher uneinheitlich beantwortet. Die Autoren erläutern im Folgenden den Regelungsgehalt von § 566 BGB und arbeiten heraus, dass die Regelung nach ihrem Wortlaut erfordert, dass das Mietobjekt von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird. Hiernach müssen die Person des Vermieters und des Veräußerers identisch sein. Lang und Hauff zeigen im Folgenden auf, dass § 566 BGB - der über den Verweis in § 578 BGB auch für die Mieter von Gewerberäumen oder Grundstücken gilt - Ausnahmecharakter hat. Denn die Regelung durchbricht das schuldrechtliche Relativitätsprinzip.

Die Autoren verweisen auf die restriktive OLG-Rechtsprechung zur Fragen der analogen Anwendung von § 566 BGB (vgl. OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 10.02.1981, Az.: 3 REMiet 1/81; OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.05.2013, Az.: 2 U 7/13; BGH, Urteil vom 03.07.1974, Az.: VIII ZR 6/73). Der BGH hat mit Urteil vom 22.10.2003 (Az.: XII ZR 119/02) eine analoge Anwendung bei Personenverschiedenheit von Vermieter und Eigentümer vermeint (vgl. auch BGH, 03.07.2008, Az.: V ZR 20/07). Lang und Hauff gehen sodann auf die Entscheidung des BGH vom 09.04.2008 (Az.: XII ZR 89/06) ein und legen dar, dass der Senat hier eine analoge Anwendung zugelassen hat. Im maßgeblichen Sachverhalt war der veräußernde Vermieter Gesellschafter einer zwischen ihm und einer weiteren Person bestehenden GbR, die wiederum das Grundstück mit dem Mietobjekt veräußerte. Abschließend konstatieren die Autoren, dass § 566 BGB bei einer reinen Untervermietung nicht analog greift, da der Untervermieter ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Untervermietung hat, die eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter darstellt. Die Autoren begrüßen die Besprechungsentscheidung und halten fest, dass der Mieter hierdurch geschützt und Umgehungsversuchen vorgebeugt wird.

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.