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04.04.2018 Gemeindliches Vorkaufsrecht
Gemeindliches Vorkaufsrecht - Beckmann untersucht Fragen der Ausübung in sozialen Erhaltungsgebieten
 
Kurznachricht zu "Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten" von RA/FAVerwR Dr. Jörg Beckmann, original erschienen in: BauR 2018 Heft 4, 594 - 603.

Kurznachricht zu "Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten" von RA/FAVerwR Dr. Jörg Beckmann, original erschienen in: BauR 2018 Heft 4, 594 - 603.

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Beckmann legt einleitend dar, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde im Dritten Abschnitt des 2. Teils des Baugesetzbuches in den §§ 24 ff. BauGB nach der Veränderungssperre (§§ 14 ff. BauGB) und der Teilung (§§ 19 ff. BauGB) unter der Überschrift "Sicherung der Bauleitplanung" geregelt ist. Nach der Konzeption des Baugesetzbuchs ist das Vorkaufsrecht somit ein selbständiges Instrument, das die übrigen Steuerungs- resp. Sicherungsinstrumente ergänzt. Entgegen einem - auch in Immobilienkreisen - verbreiteten Irrtum steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht beim Verkauf aller Grundstücke im Gemeindegebiet zu, sondern nur in denjenigen Teilen des Gemeindegebiets, die im Katalog des § 24 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 BauGB genannt sind oder für die die Gemeinde nach § 25 BauGB durch Satzung ein entsprechendes Vorkaufsrecht begründet hat. Gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB erfasst das gemeindliche Vorkaufsrecht auch den Fall des Kaufs von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Beckmann befasst sich im nächsten Abschnitt mit dem Allgemeinwohlerfordernis gem. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Im nächsten Abschnitt arbeitet der Autor heraus, dass es der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen steht, dass die Gemeinde den mit ihm verfolgten Zweck auch auf andere zumutbare Weise als durch den Eigentumserwerb, z.B. durch Anwendung des Genehmigungsvorbehalts nach §§ 172 f. BauGB, erreichen könnte. Nach der Konzeption des Baugesetzbuchs ist das gemeindliche Vorkaufsrecht ein selbständiges Instrument, das die übrigen Steuerungs- resp. Sicherungsinstrumente ergänzt.

Beckmann macht deutlich, dass das Vorkaufsrecht eine weitergehende, über die bloße Sicherung bestimmter städtebaulicher Zielsetzungen hinausgehende Funktion hat, indem es bereits eingesetzt werden kann, um die Durchführung einer städtebaulichen Zielsetzung zu erleichtern resp. zu fördern und nicht erst dann, wenn die Gemeinde kein anderes Mittel zur Erreichung dieser Zielsetzung (mehr) hat. Der Autor setzt sich im Folgenden mit der Streitfrage auseinander, ob resp. inwieweit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB entgegenstehen kann. § 26 Nr. 4 BauGB schließt das Vorkaufsrecht für den Fall aus, dass das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans (1. Alt.) oder den Zielen und Zwecken der städtebauliche Maßnahme (2. Alt) bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist. Letztlich kommt Beckmann zu dem Ergebnis, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten weder durch § 26 Nr. 4 Var. 1 BauGB noch durch § 26 Nr. 4 Var. 2 BauGB ausgeschlossen wird. Ferner untersucht der Autor die Abwendungsbefugnis des Käufers gem. § 27 Abs. 1 BauGB (hierzu VG Schleswig, 20.07.2015 - 4 A 226/13). Voraussetzung hierfür ist, dass die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt resp. mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück in angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet.

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.