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24.09.2018 Entrichtung der Miete & Fristen
Börstinghaus zur fristlosen Vermieterkündigung bei Mietrückständen des Mieters
 
Kurznachricht zu "Die fristlose Vermieterkündigung bei Mietrückständen des Mieters - Vermeidung von Forderungsausfällen durch Beendigung des Mietverhältnisses" von Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, original erschienen in: NWB 2018 ...

Kurznachricht zu "Die fristlose Vermieterkündigung bei Mietrückständen des Mieters - Vermeidung von Forderungsausfällen durch Beendigung des Mietverhältnisses" von Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, original erschienen in: NWB 2018 Heft 38, 2784 - 2793.

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Die Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug des Mieters mit der Mietzinszahlung und eine darauf folgende Räumungsklage ist einer der häufigsten Kündigungsgründe im Mietrecht. Verletzt der Mieter seine Mietzahlungspflicht, kann das eine außerordentliche fristlose und erst recht eine ordentliche fristgemäße Kündigung nach sich ziehen. Der Autor erläutert die Voraussetzungen der fristlosen Vermieterkündigung bei Mietrückständen des Mieters. Im Mietrecht regelt § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB als wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung, den Zahlungsverzug des Mieters mit dem Mietzins. Dabei kann sich der Mietrückstand in zwei Ausprägungen widerspiegeln: Der Mieter kann sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der gesamten Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Zahlungsverzug befinden (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB). Ein Mietzahlungsverzug liegt aber auch dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB). Die Zahlungstermine brauchen nicht aufeinanderzufolgen. Der Autor weist darauf hin, dass der Zahlungsverzug sich auf die Nettomiete erstreckt, allerdings könnten auch fehlende Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten den Rückstand begründen. Der Mieter trage die Beweislast für die rechtzeitige Mietzahlung. Eine Mahnung des Mieters ist regelmäßig überflüssig, weil die Fälligkeit der Forderung nach dem Kalender bestimmt ist.

Abschließend beleuchtet der Verfasser die formellen Voraussetzungen des Kündigungsschreibens. Hervorzuheben ist, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss. Weder Fax noch E-Mail reichen aus. Möglich ist es, mit der Erhebung der Räumungsklage die Kündigung auszusprechen. Mit der Räumung kann gegebenenfalls eine Zahlungsklage verbunden werden, bezüglich der rückständigen als auch wegen der zukünftig bis zur Räumung fällig werdenden Mieten (BGH, Beschluss vom 20.11.2002, Az.: VIII ZR 66/02). Werden Räumungs- und Zahlungsklage erhoben, kann der Vermieter gegebenenfalls beantragen, dass der Mieter für die nach Klagezustellung fällig werdenden Mieten Sicherheit leistet (§ 283a ZPO).

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Martin Fuhrmann.