11.01.2019 Schönheitsreparaturen
Nachmiete - von Bressendorf untersucht Schönheitsreparaturklauseln unter Auswertung des Urteils des BGH vom 22.08.2018
Kurznachricht zu "Schönheitsreparaturklauseln bei Nachmiete" von Tobias von Bressendorf, M.Jur., original erschienen in: ZMR 2019 Heft 1, 3 - 6.

Kurznachricht zu "Schönheitsreparaturklauseln bei Nachmiete" von Tobias von Bressendorf, M.Jur., original erschienen in: ZMR 2019 Heft 1, 3 - 6.

http://www.wkdis.de/aktuelles/images/aktuelles-schnheits_reparatur.jpg

Von Bressendorf weist einleitend auf das Urteil des BGH vom 22.08.2018 - VIII ZR 227/16 - hin. Das Gericht hat hier entschieden, dass formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln auch dann unwirksam sind, wenn der Nachmieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Der Autor setzt sich im Folgenden mit dieser Entscheidung kritisch auseinander. Er erläutert zunächst den Begriff der Nachmiete und legt dar, dass zwei Konstellationen zu unterscheiden sind. Zwischen Vormieter und Nachmieter muss keine vertragliche Beziehung bestehen; vielmehr scheidet der Vormieter bei dieser Variante aus dem Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag auf und der Nachmieter begründet ein neues Mietverhältnis. Häufig treffen Vor- und Nachmieter allerdings ergänzende Vereinbarung, z.B. über den Verkauf von Möbeln oder die Übernahme von Schönheitsreparaturen. Sodann gibt es die Konstellation der Vertragsübernahme, d.h. Vermieter, Vor- und Nachmieter schließen einen dreiseitigen Vertrag ab.

Im nächsten Abschnitt geht der Verfasser auf die gesetzlichen Regelungen zu Schönheitsreparaturen ein. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB trifft den Vermieter im Grundsatz die Pflicht, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings wird diese Pflicht formularvertraglich meist dem Mieter auferlegt. Derartige Klauseln sind nach § 307 BGB dann unwirksam, wenn dem Mieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen in einem Maße übertragen wird, das über die Abnutzung während der Mietzeit hinausgeht (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14). Diese Rechtsprechung gilt nach der Besprechungsentscheidung auch dann, wenn der Nachmieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Sodann nimmt von Bressendorf eine dogmatische Einordnung einer entsprechenden Vereinbarung vor und legt dar, dass es sich um einen Vertrag zugunsten Dritter handeln dürfte (§ 328 BGB). Aus seiner Sicht handelt der Nachmieter widersprüchlich, wenn er sich darauf beruft, dass die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde. Hinweise auf Friktionen im Hinblick auf Vertragsübernahmen sowie den Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags aus § 242 BGB (hierzu BGH, Urteil vom 07.10.2015 - VIII ZR 247/14) bilden den Abschluss des Beitrags.

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.