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29.01.2019 Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum
Sondernutzungsrechte - Elzer untersucht aktuelle Rechtsprechung zum WEG
 
Kurznachricht zu "Aktuelle Rechtsprechung zu Sondernutzungsrechten" von RiKG Dr. Oliver Elzer, original erschienen in: NotBZ 2019 Heft 1, 1 - 14.

Kurznachricht zu "Aktuelle Rechtsprechung zu Sondernutzungsrechten" von RiKG Dr. Oliver Elzer, original erschienen in: NotBZ 2019 Heft 1, 1 - 14.

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Elzer weist einleitend darauf hin, dass jeder Wohnungseigentümer gem. § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14 f. WEG berechtigt ist. Das soll - so Elzer - gem. § 15 Abs. 1 WEG nicht für die Teile des gemeinschaftlichen Eigentums gelten, an denen einzelnen Wohnungseigentümern nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung Sondernutzungsrechte zugewiesen sind. Der Autor zeigt im Folgenden auf, dass es das Wesensmerkmal von solchen Sondernutzungsrechten sein soll, dass sie dem "begünstigten Wohneigentümer" unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer (negative Komponente) das Recht zum Gebrauch von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums zuweisen (positive Komponente, hierzu BGH, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 65/17; BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az.: V ZR 96/16; BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az.: V ZR 91/16). Der Sondernutzungsberechtigte hat kein wirtschaftliches Eigentum an dem ihm zum Gebrauch und in der Regel auch Nutzung überlassenen gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BFH, Urteil vom 05.07.2018, Az.: VI R 67/15). Elzer weist darauf hin, dass im Einzelfall fraglich sein kann, ob eine Fläche oder ein Raum überhaupt als Bezugsobjekt einer Sondernutzungsvereinbarung in Betracht kommt (hierzu LG München I, Urteil vom 01.06.2015, Az.: 1 S 13261/14).

Der Autor befasst sich im Folgenden mit der Abgrenzung zur bloßen Gebrauchsregelung. Die Abgrenzung einer beschlossenen, bloßen Gebrauchsregelung von einem Sondernutzungsrecht bestimmt sich im Grunde danach, ob durch den Beschluss neben der Zuweisung von gemeinschaftlichen Eigentum an den begünstigten Wohnungseigentümer die übrigen Wohnungseigentümer vollständig vom Mitgebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile ausgeschlossen werden sollen. Einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung bedarf es auch dann, wenn durch eine Regelung alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche oder einen gleichwertigen Raum zum alleinigen Gebrauch erhalten (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az.: V ZR 191/15). Darlegungen zu Fragen der Bestimmtheit einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung schließen sich an (hierzu OLG München, Beschluss vom 12.04.2013, Az.: 34 Wx 124/13). Zudem untersucht Elzer den möglichen Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.03.2018, Az.: 14 S 6168/17 WEG; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 17.12.2015, Az.: 2-09 S 45/11). Abschließend beleuchtet der Autor die Verdinglichung eines "schuldrechtlichen" Sondernutzungsrechts und wertet aktuelle Judikate aus (vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 26.09.2016, Az.: 2 Wx 56/16).

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.