11.04.2019 Rechte & Pflichten des Bauunternehmers
Bauträgervertrag - Grziwotz untersucht die neuen rechtlichen Grundlagen
Kurznachricht zu "Der Bauträgervertrag - Finanzierungsinstrument für Banken mit immer weniger Verbraucherschutz?" von Notar Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz, original erschienen in: NZBau 2019 Heft 4, 218 - 225.

Kurznachricht zu "Der Bauträgervertrag - Finanzierungsinstrument für Banken mit immer weniger Verbraucherschutz?" von Notar Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz, original erschienen in: NZBau 2019 Heft 4, 218 - 225.

Grziwotz legt einleitend dar, dass seit dem 01.01.2018 der Bauträgervertrag im BGB unter dem Titel "Werkvertrag und ähnliche Verträge" einen eigenen Untertitel erhalten hat. Er wurde in der ersten Vorschrift dieses Untertitels (§ 650u Abs. 1 BGB) gesetzlich definiert (BGBI. I 2017, 969). Hiernach ist der Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmens enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Bereits mit Gesetz vom 30.05.1973, d.h. vor Inkrafttreten der MaBV, war der Beurkundungszwang, der zunächst nur auf den Schutz des Grundstückseigentümers ausgerichtet war, auf den Schutz des Erwerbers ausgedehnt worden. Nicht nur die Veräußerung, sondern auch der Erwerb einer Immobilie bedurften fortan der Beurkundung durch den Notar. Dieser sollte bei der Beurkundung eines Vertrags darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden ( § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG).

Grziwotz weisen im Folgenden darauf hin, dass die zivilrechtlichen Wirkungen der Regelung sich an § 12 MaBV zeigten. Der Regelung ordnete an, dass eine den §§ 2 ff. MaBV widersprechende Vereinbarung im Bauträgervertrag unwirksam ist (BGH, Urteil vom 22.12.2000 - VII ZR 310/99). Damit erlangten die gewerberechtlichen Pflichten der MaBV unmittelbare zivilrechtliche Bedeutung; sie wurde faktisch für den Bauträgervertrag zum "Quasi-Zivilrecht". Im nächsten Abschnitt nimmt der Autor eine ökonomische Analyse des Bauträgervertrags vor. Dabei zeigt er auf, dass dem Vertragsrecht aus Sicht der ökonomischen Analyse die Aufgabe zukommt, den unvollständigen Vertrag zu komplettieren. Ferner arbeitet Grziwotz heraus, dass das Interesse des Erwerbers beim Bauträgervertrag dahin geht, eine "schlüsselfertige" Immobilie zu einen vereinbarten Festpreis zu erwerben. Eine Analyse einzelner Vertragsbestimmungen des Bauträgervertrags schließt sich an (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2013 - V ZR 52/12; BGH, Urteil vom 21.12.2012 - V ZR 221/11). Grziwotz gelangt zu der Bewertung, dass es sich beim Bauträgervertrag um eine Gestaltung handelt, die im Interesse der Bauträgerfinanzierungsbanken die Risiken auf die Erwerber einseitig verlagert. Das Erfordernis notarieller Beurkundung bringt - so die Überzeugung des Autors - keinen Verbraucherschutz. Es wird vielmehr eine nicht vorhandene Sicherheit vorgetäuscht.

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.