16.04.2019 Mietzeit & Kündigung der Geschäftsraummiete
LG Koblenz: Streit zwischen Vermieter und Mieter über Mängel eines Hotels in Bad Hönningen eskaliert - Mieter zur Räumung verurteilt
Das LG Koblenz hat einen Miter zur Räumung und Herausgabe eines Hotel-Restaurants nach verurteilt.

Im Oktober 2017 haben der Kläger als Vermieter und der Beklagte als Mieter eines Hotel-Restaurants in Bad Hönningen einen Gewerberaummietvertrag über einen Zeitraum von fünf Jahren geschlossen. Bereits im Mietvertrag war vereinbart, dass der Kläger verpflichtet sein soll, bis zum 01.12.2017 in den Hotelzimmern Laminatboden zu verlegen. Zur Vorbereitung dieser Arbeiten entfernte der Beklagte bereits den alten Teppichboden in den Zimmern. Außer einer einmaligen Anzahlung leistete der Beklagte allerdings keine Zahlungen auf die Miete. Der vertraglichen Verpflichtung zur Verlegung eines Laminatbodens ist der Kläger im Folgenden deshalb nicht nachgekommen. Die Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter spitzte sich im Weiteren zu. Der Kläger mahnte den Beklagten, worauf dieser auf die rückständige Miete eine Einmalzahlung leistete, ab April 2018 die Mietzahlungen allerdings vollständig einstellte. Es folgten mehrere Kündigungsschreiben des Klägers. Der Kläger ist der Ansicht, wegen der rückständigen Mieten sei er zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dem tritt der Beklagte entgegen unter Berufung eines ihm aus seiner Sicht zustehenden Rechtes auf vollständige Minderung der Miete. Die Hotelzimmer seien wegen der Entfernung des alten Bodenbelages nicht nutzbar gewesen. Schließlich seien in der Küche des Restaurants weitere Mängel an den Abflussrohren vorhanden, weshalb die Küche nicht nutzbar sei.

Die 9. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz hat sich der Auffassung des Klägers angeschlossen und den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hotel-Restaurants nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verurteilt. Dabei ist das Gericht davon ausgegangen, dass zugunsten des Klägers ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB vorliegt, der ihn zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter nämlich berechtigt, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung von zumindest zwei Monatsmieten in Verzug befindet.

Wie ist das Gericht ungeachtet der von dem Kläger unstreitig nicht erfüllten vertraglichen Verpflichtung zur Einbringung eines Laminatbodens zu diesem Ergebnis gekommen? Grundsätzlich ist es zwar so, dass ein Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt ist, sofern er dies dem Vermieter gegenüber rügt und ihm Möglichkeit zur Abhilfe schafft. Hierbei ist aber der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Nicht jeder Mangel rechtfertigt zu einer Minderung der Miete um 100 %. Es ist abzuwägen: Nur bei vollständiger Unbenutzbarkeit der Mietsache entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete in vollem Umfang ansonsten ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles eine Quote zu bilden.

Hier ist das Fehlen eines Laminatbodens im Vergleich zu dem alten Teppichboden der Hotelzimmer zwar als Mangel anzusehen. Dieser für sich hätte aber keinesfalls den Beklagten berechtigt, die Miete ganz einzubehalten. Vielmehr wären die Zimmer -möglicherweise zu einem geringeren Preis - auch im Originalzustand vermietbar gewesen. Der Umstand, dass die Hotelzimmer gar nicht nutzbar waren, hat sich der Beklagte nämlich selbst zuzuschreiben, indem er - möglicherweise gut gemeint - den alten Teppichboden in eigener Regie vorab entfernt und damit die Hotelzimmer unbrauchbar gemacht hat.

Auf eventuelle weitere Mängel kann sich der Beklagte nach den Feststellungen des Gerichtes im laufenden Verfahren nicht berufen, da er diese jedenfalls nicht rechtzeitig gegenüber dem Kläger geltend gemacht hat. Ein "Nachschieben" ist insoweit nicht zulässig. Selbst wenn dem Beklagten damit also zumindest ein teilweises Recht zur Minderung der Miete zugestanden hat, ist mit der Zeit ein Mietrückstand in Höhe von sogar mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen, was den Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigt hat. Auch einen dem Beklagten nach seiner Auffassung gegenüber dem Kläger zustehenden Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Gewinns kann er dem Anspruch des Klägers nicht entgegenhalten angesichts der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Nun muss der Beklagte das Anwesen räumen und auch noch die Kosten des Verfahrens tragen.

Urteil des LG Koblenz vom 02.04.2019, Az.: 9 O 185/18

Quelle: Pressemitteilung des LG Koblenz vom 16.04.2019